不動産投資とはどういうものか初心者でも分かりやすく解説

敷居が高く感じてしまう不動産投資

不動産投資と聞くと、高額な初期投資が必要で敷居が高いというイメージがあり、苦手意識を持って構えてしまう人も多いと思います。実際には、不動産投資も種類が多様化して豊富になったこともあり、初心者の方でも始めやすい投資も登場しています。近年登場したREITと呼ばれる投資の場合、投資信託のように扱えることもあり、幅広い世代からニーズが高まっています。

この記事では、不動産投資の特徴や種類、メリット・デメリットについて紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、住むためではなく投資目的で不動産を購入すること指しています。そう聞くと、高額な初期費用がかかってしまうというイメージになってしまいますが、実は、初期費用も比較的低額で、しかもリスクの低い不動産投資もあります。それらを上手に運用することで、効率よく利益を産み、運用できるようになります。では、より詳しく紹介します。

利益を得るために不動産を使う投資

不動産投資は、利益を得るために不動産を使って投資することを意味しています。例えば、アパート、マンションなどを購入し、家賃収入を得る、あるいは購入したマンションなどの物件を売買することで、購入額と売却額の差額を利用して利益を得るケースなどが考えられます。

不動産投資は、通常、地方よりも首都圏に資金が集まる傾向があり、マンション投資などでは、売却よりも家賃収入を利益とする、不動産投資が圧倒的に多くなります。不動産投資は、株やFXのような金融商品と比べると、比較的リスクが低く長期的な安定収入が期待できます。さらに、節税効果もありますので、最近では、会社勤めのサラリーマンや公務員の方が、副業として不動産投資を始めるケースが増加傾向にあります。

不動産投資をする人は増えている

不動産投資で利益を得ると、確定申告をする必要があるため、どれくらいの人が不動産投資をしているのか、その人数を知ることができます。その数値によると、年々不動産投資を始める人が近年大幅に増えていて、その理由としては、老後に備えるための年金対策、および資産運用のためと考えられます。

また、不動産の種類によって異なりますが、投資に利用する不動作の利回りが、銀行に預けるよりも大きい点が人気の理由のようです。特に最近では、40代のサラリーマン世代の方が不動産投資を始める人が多くなっており、不動産投資がますます身近なものとして認識され始めていると言えそうです。

投資者は40代のサラリーマンが多い

どんな人が不動産投資をしているのかと興味がある人も多いと思います。実は、不動産投資は30～50代がメインとなっており、その中でも40代が最も多くなっています。さらに特筆すべきは、サラリーマン大家が全体のなんと4割以上を占めている点です。これらのことを踏まえると、以前に比べて不動産投資の敷居が低くなったことを証明しています。

不動産投資の印象としては、お金がある人が運用のためにするもの、という考え方をされがちでしたが、現在は、比較的若い30代から40代のサラリーマンが、積極的に不動産に投資していることになります。

不動産投資の種類や特徴

次に紹介する不動産投資の種類や特徴を、表にすると以下のようになります。
それぞれに初期予算、リターン、難易度についてまとめています。

マンションの1部屋を購入する投資

マンションの1部屋、または複数の部屋を購入して賃貸経営を行う投資方法です。この方法であれば、初心者でも始めやすく、1部屋から投資ができるため、低予算で始められる点が初心者向けと言われる理由となります。ワンルーム投資、ワンルームマンション投資などと呼ばれることがありますが、実際に購入する部屋は1Rではなくても、1DKや1LDKであってもワンルーム投資となります。

つまり、アパートやマンションの1部屋を購入して賃貸物件として経営することを意味しています。中古なら安く購入できる物件もありますので、初心者だけではなく、最も高い人気がある不動産投資となります。

建物の一棟を購入する投資

アパートやマンションの土地を含めて一棟を購入する投資をアパート投資、またはマンション投資と呼びます。新築・中古を問わず、一棟丸ごと自分が所有することになりますので、リスクが大きく、初期費用も高額になるのが特徴です。

ただし、修理やリフォームなどの大きな事を決める決定権は自分にありますので、自由度は高くなります。良い物件ばかりとも限らないため、入居率や家賃も安定しないことも考えられ、失敗した場合の損失も大きくなりますので、ハイリスク・ハイリターンであることを理解しておく必要があります。

一戸建てを賃貸する経営

戸建て投資と呼ばれる投資方法で、一戸建てを購入し、貸家として賃貸経営する方法です。一般的に、一戸建てはマイホームとして作られますので、戸建て投資の場合、中古物件がメインとなります。一戸建ての中古物件は、本来投資目的の価格設定がされていません。そのため、上手く経営できればハイリターンを得ることができます。

デメリットとしては、中古の戸建物件を賃貸するためには、それなりにリフォームが必要となるため、多額の費用がかかってしまう点となります。また、購入する物件や地域をしっかりリサーチしなければ、空き家としての期間が長くなりますので、物件は慎重に見極めることが大切です。

駐車場や駐輪場のコインパーキング投資

駐車場・駐輪場などを経営する投資方法の場合は、マンション投資などと比較すると、比較的低予算で投資を始めることができる方法となります。また、フランチャイズを選択すれば、面倒な手続きや作業は本部がしてくれますので、自分でする手間もかかりません。もしも投資に失敗したとしてもアパート・マンション投資に比べれば、ダメージははるかに少なく済みます。

ただし、このコインパーキング投資の場合は、マンションなどに比べると、駐車場・駐輪場は固定資産税の軽減税率の適用外となるため、税制面における優遇があまりないこと、土地によって需要に差がでますので、立地勝負となってしまうことがデメリットになります。

REITという不動産投資信託

REIT（Real Estate Investment Trust）とは、日本語では「リート＝不動産投資信託」と呼ばれ、投資信託の1つになります。実際の運用者は別にいて、担当者であるファンドマネージャーが、投資家の資金を元手に不動産運用を行う仕組みとなり、賃料の利益が得られたら投資家に分配・還元されます。

REITをする側は、間接的に不動産投資を行うことになります。本物の不動産を所有する必要がなく、数万円単位でも投資できますので、初期費用を低く抑えて手軽にできる点が大きな魅力です。デメリットとしては、運用者が失敗すると無価値になる点や、不動産を自分で所有できない点などが考えられます。ただし、資金がない人や初心者向けとなり、近年高い支持を得ている不動産投資の1つです。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットについて紹介します。サラリーマン大家が増えているということは、不動産投資のハードルが低くなり、大きな魅力を感じているということになります。不動産投資には興味はあるけれど、不安が大きいという方は、ぜひ不動産投資の魅力について知ってください。メリットとして以下の点があげられます。

他の投資に比べて安定的な収入が期待できる

不動産投資のメリットは、FXや株投資などの金融商品に比べると、安定した収入を得やすいことです。物件の入居者が確保できた場合、退去するまでの数年は家賃収入を得ることができます。通常2～3年は入居となりますので、その間安定した収入を見込むことが可能です。さらに、その土地の地価が上昇した場合、売却できれば大きな利益を得ることができます。

また、自分で積極的に関与できますので、物件選び、不動産会社、賃貸管理・売却なども上手に運用できれば収益アップも可能です。不動産投資で得られた収益を担保にすれば、さらに融資を引き出せますので、より大きな投資運用を可能にしてくれることもメリットと言えます。

不動産投資の利益が老後の年金対策になる

少子化・超高齢化社会に突入し、財源不足は目に見えており、保険料も少しずつ高くなり、当の年金受給額は少なくなっているのが現状です。しかも、受給年齢も上がり、より一層将来の年金に対して不安が増している人がほとんどだと思います。

そこで今から年金対策のために不動産投資を始めておくことで、安定的な家賃収入を得られるようになれば、老後のために蓄えることができます。長いスパンで安定収入が得られる点が、不動産投資の魅力です。不動産投資を始める動機に、年金対策をあげる方も多いようです。

不動産投資によって税金対策になる

不動産投資によって得られた利益から、マンションなどの減価償却費、ローンの金利、加えて固定資産税や都市計画税といった経費が引かれるため、所得税などの節税対策が可能です。もし不動産投資が赤字だった場合は、損益通算できますので、その分所得税が減ることになります。また、不動産は路線価という指標で評価されますので実勢価格の約70～80％の評価になるため、相続税も大幅に減らすことができます。

生命保険の代わりになる

不動産投資をする際に、金融機関から融資を受ける場合には、もしもの時のために、通常、団体信用生命保険に加入します。この保険に加入することで、契約者が死亡してしまった場合には、返済が免除されますので、残された家族に家賃収入をもらうことができます。つまり、団体信用生命保険に入れば、生命保険と同じような役割があるため、契約者本人も、家族も安心できます。

低予算からでも始めることができる

不動産投資のイメージとして、高額なマンションを購入したり、多額のお金を投入する必要があるように考えてしまいがちです。実際には、金融機関から融資を受けることができますので、手元に現金がなかったとしても、ローンの利用で小額の予算からでも不動産投資を始めることが可能になります。

不動産投資とは、他の投資と比べると高額な投資となります。お金がなくてどうして投資を始めることができるのかと疑問に思われるかもしれませんが、投資対象となる不動産に、安定的な資産価値があるからこそ可能になります。

不動産投資はインフレに強い

インフレ時に、保有している資産が現金のみの場合、資産が目減りする恐れがありますが、その点、不動産投資は、FXや株投資に比べると、インフレに強い特徴があります。

その理由は、不動産投資が実物資産とみなされますので、インフレが起こった時には物価に連動して価格が上昇するためです。では、デフレでは影響を受けるのかというと、物件の賃料は、デフレでも大きく変化することはありませんので、デフレに対しても価格が落ちることがなく、どちらでも対応できるメリットがあります。

売却益が得られることもある

不動産投資で、価格が安い時に購入し、物件の値段が上がってから売却できれば、その差額となる売却益を得ることになります。例え購入時よりも価格が下がってしまっても、それまでに得た家賃収入を考えれば、利益となることがあります。また、投資利回りによっても利益を生み出すことができます。

不動産投資のデメリット

不動産投資のメリットについて理解したところで、次に、デメリットについて紹介します。不動産投資を始めるなら、メリットもデメリットもしっかりと理解しておく必要があるためです。いいところだけではなく、悪いところも知っておくと、リスク回避に繋がります。

不動産投資は、小額から始めることができる投資ですが、本格的になると何百万、何千万という額を運用することになります。それらを踏まえてデメリットについて確認してください。

投資額が高額になってしまう

不動産に投資しますので、やはり商品としては、他と比べてかなり高額になってしまう点はデメリットと言えます。例えば他の金融商品であれば、1万円からでも投資が可能ですが、不動産では同じようにはいきません。地方の中古物件のワンルームの場合、100万円台で購入可能な物件もたくさんあります。ただし、東京都内となると同じ条件の物件でも1000万円以上になります。

投資用のローンなどの利用もできますが、投資額そのものが基本的に高額になりますので、不動産価格の10％の現金は準備する必要があります。また、高額商品となりますので、当然ながら、失敗した時のリスクも大きくなります。

建物は老朽化してしまう

投資した物件は、時間の経過とともに、老朽化していきます。いわゆる経年劣化ですが、建物が老朽化することは避けることができません。老朽化した物件には、新しく入居者が入らない可能性もありますので、空室のリスクを考える必要があります。

一度不動産を購入したらそれで終わりという訳にはいきませんので、空室リスクを極力避けるためにも、建物が経年劣化をすることを踏まえて、長期的な修繕計画をしておく必要があります。

他の投資に比べて換金に時間がかかる

株式投資などであれば、現金に換えたいと思えば数日で換金可能ですが、不動産の場合は、まず価格査定に始まり、購入者を見つけて交渉を行い、交渉によって価格が変わったりと換金までには長い時間と手間、労力を要します。不動産投資は流動性が低いため、換金には少なくても1ヶ月はかかりますので、その点もデメリットと考えられます。

株式は、売値がはっきりしている商品ですが、不動産の場合は1つとして同じ基準はなく、査定された金額をとっても、不動産会社によって大きく異なります。そのため、価格に決まりがない不動産に限っては、換金したくても時間がかかってしまいます。

不動産価値が下落するリスクがある

不動産投資のメリットで説明した売却益について、その逆のケースも考えられます。景気や様々な要因によって、不動産価格も当然上昇することもあれば、下がることもあります。値上がりすれば売却益が見込めますが、値下がりした場合には損益が出てしまいます。損が出た場合にリスクとなるのが借り入れの返済ができなくなることです。

損が出ても返済ができるのであれば、毎月の賃料収入で補えますので、トータルで考えると赤字にならずに済みます。不動産の価値が下がり、気をつける注意点は、返済が滞る点となります。

地震などの自然災害によるリスクがある

地震の多い日本において、不動産の地震や台風、洪水など、自然災害のリスクは避けて通れません。自然災害のような天災は、起こってしまうと自分の力でどうすることもできませんので、できるだけ被害を小さくするための対策をしておくことが大切です。

日本のマンションは、耐震性が高いため、不動産物件の中でも自然災害によるリスクは低いと言われています。しかしながら、事前の立地調査や災害保険の加入など、自分でできる対策をしておく必要性があります。

メリットとリスクを把握した上で不動産投資を始めてみよう

不動産投資をするサラリーマン、しかも若い30代、40代の世代の方が大家として投資を行っている時代です。以前に比べて手軽に始めやすい商品も登場していますので、老後のための年金対策や安定収入のために始めてみることをおすすめします。

高額商品もあれば、REITと呼ばれる不動産投資信託もあります。比較的安い初期費用となりますので、まずは自分がやりやすいものから挑戦してみてください。始める前にはメリット・デメリットについてきちんと理解しておくことが重要です。