不動産投資にもデメリットはある
サラリーマンとしての収入だけでは、日々の生活費やマイホームを手に入れること、思うような趣味や旅行に出かけることは難しく、より自分らしく生きるための軍資金や副収入として不動産投資を始める人が増えています。安く手に入れてリフォームし高く売ったり、賃貸として家賃収入を得るなどいわゆる「不労収入」は大変な魅力ですが、一方でデメリットがあるのも事実です。リスクを回避してがっちり収入を得るなら、デメリットについても熟知しておく必要があります。
不動産投資のデメリット
多くの人が「不動産投資」のメリットに大きな魅力を感じています。しかし自分が所有し転売したり、貸すとなるとデメリットの部分を正しく把握していないことがあります。投資の中でも「不動産」ならではのデメリットを見てみましょう。
多額の資金が必要となる
不動産を手に入れるためには、諸費用を含めると物件にもよりますが安くても数百万円、高ければ億単位の資金が必要です。現金でそろえられるなら問題はありませんが、多くの人が銀行などからの借り入れに頼るのが普通です。住宅ローンを組んだことがある人なら「数千万円のローンなら30年返済で月々数万円から十数万円程度だから大丈夫」と思うかもしれませんが、これはあくまで個人の住宅を手に入れる場合です。投資対象として不動産を買う場合は返済期間が長くても十数年という場合が多く、借り入れ金額についての上限査定も非常に厳しく準備すること自体が高いハードルです。
換金するまで時間が掛かる
同じ「投資」でも株や仮想通貨の場合は素早く売り買でき利益を得ることもできますが、不動産の場合はそう簡単ではありません。不動産を買いたい時はまず対象の物件を探して現地に品定めに行き、投資計画をシミュレーションして買うための資金を銀行から借り入れるというような手順が必要です。それぞれに専門の知識が必要ですし、時間もかかります。
買うだけでなく売って初めて利益を得られるのですが、高額であるがゆえに買い手や借り手が見つからないことも考えられます。仮に買い手・借り手がいたとしても、譲渡なら買い手がそのための資金を調達したり物件を検討する時間も必要ですし、賃貸なら借り手が一定数に達しなければ毎月赤字になってしまうこともあります。このように不動産投資は買う・売るまたは貸すという、手間が二重に必要な投資なのです。
不動産投資の3つのリスク
始める時だけでなく、不動産投資は継続して運用することにもたくさんのリスクがあり、予定通りに収入が得られるとは限りません。
市場の動向と連動する経済的リスク
不動産も、他の商品と同じようにさまざまな条件や環境によって価値は変動します。買った後に価値が上がれば転売して利益を得ることもできますが、下がれば転売しようとしても価値を上げるための費用がかさんだり取得金額以下の価格での販売を余儀なくされたり、賃貸でも家賃を下げなければ住む人がなく利益どころか収入自体を得ることができなくなる可能性もあります。
また買うときの資金を銀行から借り入れていた場合、返済する元金とは別に金利も支払わなくてはなりません。金利には、割高ですが返済が終わるまで金利が変わらない「固定金利」と、比較的割安ですが定期的に金利が変動する可能性がある「変動金利」があります。もし変動金利なら、仮に借りた当初2%であってもその後金利が上がり、何もしていないのに出費が増えることもあるのです。
さらにリスクとなるのは「税金」です。購入時の不動産取得税や運用中の固定資産税、また売却する場合の譲渡所得税など不動産にまつわる税金は多く、何かの手続きをすれば必ずと言っていいほど自動的にかかる税金があるというほどです。万が一支払いが滞れば最悪の場合「差し押さえ」となり物件を手放さなくてはならなくなってしまうため、支払う税金分は必ず確保しておく必要があります。
購入後に発生する運用リスク
賃貸経営するなら資金の返済が完了するまでの期間、かなり長期にわたって運営することになりますが、その運用する間もさまざまなリスクが考えられます。ただ住まうだけでも外壁や屋根、給湯器など設備に不具合や故障もあり得ます。賃貸契約である以上その改修は経営者が負担することになり、それは経営を圧迫します。急な不具合を避けるためには定期的な改修や点検が必要ですが、それにも費用はかかります。
また賃貸経営で最も大きなリスクは「空室」です。不動産賃貸の場合、複数の部屋があればある程度の空室期間は他の部屋の家賃収入で吸収もできますが、貸家となると空き家なら収入はゼロで経費だけがかかってしまいます。いくら良い物件でも、空室ゼロで経営するのは非常に難しく、維持するのも大変です。そのために仲介の不動産屋を通じて広告を出したり家賃を減額するなど、当初の予定にない出費が発生することもあります。
空室ではなくても、入居者が家賃を滞納する可能性もあります。中には6カ月以上滞納しながら居座るケースもあり、そうなると経営者の受ける被害は甚大です。日本の法律は入居者にとって有利なため、簡単に追い出すことはできませんし、訴訟になれば滞納された家賃をすぐに回収できないばかりか裁判費用を負担しなければならず、交渉の中で支払い家賃の減額といったような妥協を強いられることもあります。
災害によるリスク
長期間の賃貸経営なら、不動産を取り巻く環境、とりわけ災害は非常に大きなリスクです。地震や火災・水害・風災・雪災などいわゆる「天災」から建物を完全に守ることはできません。一部損壊なら修繕することもできますが、最悪の場合、建物が全壊して賃貸経営できないばかりか借金だけが残るという悲惨な状況も十分あり得るのです。
リスクを回避するための対策
これらのリスクをすべてなくすことはできませんが、被害を最小限に留めるように対策することはできます。それぞれのリスクを回避するための条件や方法を見てみましょう。
立地条件の良い物件を選ぶ
賃貸経営するための不動産は、条件が良ければ借り手に困ることはありません。年々少子高齢化が進んでおり賃貸需要は減る一方と考えがちですが、東京をはじめとした都心部では賃貸物件の需要は年々増えているのが現状です。
好条件・好立地は空室リスクを回避する最も有効な要件です。買う前に十分チェックし、場合によっては不動産鑑定士に鑑定を依頼するなどして専門家の力を借りるのも良いでしょう。家賃は立地条件やグレード・管理内容などに大きく左右されるため、好立地・好条件の物件の場合はほとんど下がらないのが現実です。そのためにも好立地・好条件はしっかり押さえたいところです。
保険でリスクを回避する
考えられる限り起こる可能性のある事態を想定し厳選するこだわりが安定した経営につながります。それでも避けられない災害によるリスクは、買うときに火災保険に加入することで対策しましょう。また入居者には家賃の保証会社に加入してもらい、家賃に関するトラブルを避けることを前提に契約するのも有効です。
「起こるかどうかわからない万が一に備えて多額の保険料を支払うのはもったいない」と考えることがあるかもしれません。確かに費用はかかりますが、災害で全壊した建物を立て直す費用を考えれば、保険料は安いものだと考えられないでしょうか。加入するかどうかは自由ですが、補償内容によって保険料もさまざまですから適した保険を検討すると良いでしょう。そうすれば保険はリスクを回避するためには非常に有効です。いざというときの費用をまかなうためにも、保険料を必要経費として勘定に入れて家賃を設定するようにしましょう。
不動産投資ローンは繰上返済を繰り返し行う
賃貸経営者の多くが割安の変動金利を利用しています。その唯一のリスクである「金利上昇」を回避するには、できるだけ繰り上げて返済することです。返済期間を短くすることは、金利上昇のリスクを軽減するだけでなく支払い金利そのものを減らすことにもつながります。家賃を据え置いても、支払う費用が減れば利益は増えます。予定以上の収益が見込める時は、将来のためにもできるだけローンの繰上げ返済に当てるのがより安心な経営をしていく上でもおすすめです。
デメリットがあっても不動産投資が注目される理由
不動産投資の最も大きなメリットは、一定の条件を満たしていれば資産を保有すること自体をベースとして利益を得ることができることです。しかも勤務時間の制限が決められているわけではなく、管理会社に管理を委託すれば「労働」はほとんどないにひとしくなります。一度安定して借り手に困らない好立地・好条件の不動産を手に入れれば、あとは毎月家賃収入を生み出し続けてくれます。
貯金や金融商品は、一度資産を増やせたとしても運用結果によっては最悪の場合資産そのものがなくなることもありますが、不動産の場合はその心配はありません。また金融商品をうまく運用するには一定の知識やノウハウが必要ですが、不動産投資の場合好立地・好条件の不動産と信頼のおける管理会社があれば特別な勉強は不要なことも魅力の一つです。
不動産投資をする場合はリスク対策をよく考えよう
不動産投資は、高額な収入が自動的に得られることが大きなメリットですが、それゆえのデメリットもあります。大切なことはリスクをしっかり把握して対策し、得られる収入がそれに見合うことです。
不動産投資の成否を分けるのは好条件の物件であることと、信頼できる管理会社と良い関係を築くことができるかどうかです。これから不動産投資を始めるなら、管理会社や自治体担当者、ご近所様といった関係者の意見を参考にしてデメリットを把握することから始めましょう。
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